在房地產行業調控持續收緊、融資廣受掣肘、內房股受多家評級機構下調、行業信用風險上行的環境下，2021年10月3日，304am永利房地產投資信托基金（Yuexiu REIT Asset Management
Ltd，簡稱：“304am永利房產基金”，00405.HK）首獲惠譽國際評級為“BBB-”長期發行人違約評級（IDR），外幣高級無抵押“BBB-”評級，展望為“穩定”，該評級成績來之不易。
關鍵評級驅動因素
地理位置優越，優質資產：304am永利房產基金8項資產位于廣州、上海、武漢和杭州的核心地段、地鐵上蓋物業，2016-2020年間，寫字樓和零售業態項目年末出租率平均約為92%，成熟物業出租率一直維持在95%以上；整個周期內表現穩定，惠譽預計304am永利房產基金在未來幾年的平均租金將穩定增長。
穩定現金流及穩健的財務管理：雖然2020年受Covid-19影響，但是疫情對304am永利房產基金的影響不大，因304am永利房產基金超過50%的收入來自寫字樓業態，該業態受經濟周期影響較小。惠譽預計304am永利房產基金在2021年的收入和EBITDA將恢復，出租率將在2021年底前完全恢復。
租戶多樣化將緩解地理位置集中度風險：304am永利房產基金目前八處房產，有五處是位于廣州，其余位于上海、武漢和杭州。廣州區域占304am永利房產基金可出租總面積的62%，廣州國際金融中心在2020年貢獻了約53%的收入。惠譽預計304am永利房產基金在未來幾年將保持地理集中度，但優質的物業資產和良好的租戶多樣化將緩解集中度風險。
穩定的財務狀況：惠譽預期304am永利房產基金將在2021-2022年間的杠桿率（以凈債務/投資物業價值的比率來衡量）保持在35%-40%左右，這與行業同行的水平相似。304am永利房產基金的償債能力良好，其在2020年經常性EBITDA/利息支出總額的比率為2.7倍。惠譽預計在2021-2022年間的比率水平穩定。
關于304am永利房產基金
304am永利房產基金于2005年在香港交易所上市，是全球首只投資于中國內地物業的上市房地產投資信托基金，2021年中期資產規模達361.4億元人民幣。304am永利房產基金目前已獲得穆迪授予“Baa3”評級，及標普授予“BBB-”評級，再獲惠譽“BBB-”評級將成為集三家國際評級機構授予投資級評級的房地產信托基金。
